di Dino Barra
Partiranno presumibilmente a gennaio i lavori per la risistemazione di Piazzale Loreto. La previsione è di concluderli per il 2026, anno delle Olimpiadi invernali Milano-Cortina.
Sui contenuti di questo importante progetto di riqualificazione urbana molto si sta discutendo. Il nostro giornale vuole contribuire alla riflessione pubblica dando spazio alle diverse posizioni.
Iniziamo da questo numero proponendo l’intervista registrata il 26 ottobre a Michele Montevecchi, Development Manager Nhood e Project Manager del progetto, che ringraziamo per la disponibilità, insieme a Paola Perfetti, manager dell’Ufficio Stampa di Nhood.
L’intervista si è svolta presso lo spazio LOC 2026 di via Porpora 10, aperto a chiunque voglia avere informazioni sulla riqualificazione della piazza. Ne riassumiamo qui di seguito i contenuti procedendo per argomenti e avvertendo, se mai ce ne fosse bisogno, che quanto riportato riflette esclusivamente il pensiero dell’intervistato.
Da dove nasce il progetto di riqualificazione.
La decisione di riqualificare Piazzale Loreto parte dal Comune di Milano, proprietario dell’area. Per dare seguito a questa decisione, il Comune si è avvalso di uno strumento – Reiventing Cities, promosso da C40 Cities Climate Leadership Group, una rete di grandi città su scala mondiale finanziata da diversi enti privati e di cui Milano fa parte – che consente di mettere a bando aree pubbliche bisognose di riqualificazione chiedendo il concorso di investimenti privati e offrendo, in cambio, compensazioni di varia natura.
I bandi connessi a questo strumento contengono requisiti stringenti riguardanti soprattutto la sostenibilità ambientale.
È presumibile che la scelta del Comune di Milano di intervenire su Piazzale Loreto attraverso Reinventing City sia stata fatta per rimediare alle condizioni di un luogo importante della città oggi disadorno, con spazi verdi inutilizzabili e anche pericoloso, soprattutto per pedoni e ciclisti: una sorta di non luogo utilizzato per ‘passare’, non per ‘stare’. L’opportunità di questa scelta è confermata dai soggetti associativi che gravitano sul territorio circostante che l’azienda ha incontrato nelle fasi preliminari del percorso attuativo del progetto.
Chi è il soggetto sviluppatore. Il bando è stato vinto da Nhood Services Italy, società internazionale di soluzioni immobiliari specializzata nel commercial real estate e nella rigenerazione urbana.
I termini della collaborazione tra il Comune e Nhood.
Il Comune, come previsto dal bando, concede a Nhood i diritti di superficie sulla piazza per la durata di 90 anni e gli vende l’edificio di via Porpora 10, vecchia sede dell’assessorato all’Educazione (per il quale è stato firmato un preliminare di acquisto), a fronte dell’impegno da parte di Nhood a riqualificare la piazza secondo un progetto dell’azienda rispettoso dei requisiti prima ricordati, richiesti dal bando.
Fatta salva la specificità delle procedure di affidamento per concorso, Nhood realizzerà il progetto in coerenza con le modalità proprie di tutti gli altri progetti di rigenerazione urbana a Milano, nel rispetto delle linee di pianificazione generale del territorio e con le regole fissate dal Comune, compreso il versamento degli oneri di urbanizzazione che potrebbero essere in una certa misura portati a scomputo a fronte della realizzazione di opere di urbanizzazione della medesima categoria.
Il Comune trae un beneficio economico dalla cessione del palazzo e dalla concessione dei diritti di superficie per 90 anni. Porta a casa anche il rifacimento della piazza. Le opere pubbliche previste dal progetto hanno un valore superiore rispetto all’ammontare degli oneri dovuti, quindi anche su questo tema la comunità trae un grande vantaggio.
Nhood realizza un investimento stimato in circa 80 milioni di euro. La redditività di questo investimento deriva dalla valorizzazione del palazzo di via Porpora (destinato a uffici o, forse, a funzioni ricettive/alberghiere) e dell’area su cui l’azienda ha acquisito i diritti di superficie, destinata ad attività commerciali e di servizio.
Con la riqualificazione di Piazzale Loreto ci si trova di fronte a un esempio virtuoso di rapporto pubblico-privato, l’unica modalità che consente nelle condizioni date di intervenire su situazioni urbane problematiche ovviando alla carenza di risorse economiche dell’ente pubblico. Come accade nell’ambito della sanità pubblica quando questa si avvale di strutture private convenzionate, anche lo spazio pubblico può essere oggetto di gestione privata se il pubblico definisce delle regole fatte molto bene.
Nel caso specifico, si assiste a un intervento privato concordato dentro un quadro di regole e di finalità stabilito con grande chiarezza dal Comune. È una modalità di lavoro che consente di procedere in maniera molto collaborativa e propositiva. Va ribadito: questo è un progetto di iniziativa pubblica, lanciato dal Comune che ha definito gli obiettivi, le linee guida e le regole generali senza tuttavia porre limiti alla possibilità del privato di proporre specifiche soluzioni progettuali e un programma funzionale di dettaglio. Il Comune ha giustamente rivendicato il suo ruolo di pianificatore, nello stesso tempo ha lasciato al privato la possibilità di declinare gli indirizzi dati dall’ente pubblico definendo una proposta progettuale e gestionale tale da consentire anche la redditività dell’investimento. La logica è quella della collaborazione fondata sulla convergenza di interessi.
Finalità e contenuti dell’intervento
Il progetto vuole incentivare la mobilità dolce (bici, mezzo pubblico) in uno spazio dove convergono otto assi viari automobilistici e due linee di metropolitana. Per raggiungere questo risultato, si prevede di scoperchiare la parte centrale del piazzale per creare una piazza ipogea, con accesso mediante scalinate, inibita, ovviamente, al traffico automobilistico che viene convogliato sul perimetro della piazza secondo percorsi ottimizzati. L’attraversamento verso o dall’ingresso del metrò, ora garantito dai lunghi corridoi del mezzanino, viene trasformato in uno spazio pubblico all’aperto attraverso interventi che vogliono rendere piacevole non soltanto il ‘passare’ ma anche lo ‘stare’. Parimenti, la piazza viene attraversata da percorsi ciclabili di superficie che mettono in diretto collegamento gli assi viari del versante ovest (corso Buenos Aires in primo luogo) con quelli del versante est (via Padova).
Lo spazio della piazza ipogea prevede la piantumazione di alberi di alto fusto piantati al suolo. Da questo punto di vista l’intervento non sottrae suolo ma anzi lo restituisce reintroducendo anche fattori naturali di regolazione termica. È prevista l’installazione di panchine e sedute pubbliche. In corrispondenza delle aree in diritto di superficie è prevista la costruzione di tre padiglioni di forma triangolare con affaccio sulla piazza ipogea e ingressi dalle strade perimetrali. Questi padiglioni, gestiti o concessi in affitto dall’ente sviluppatore, avranno funzioni di protezione dai rumori del traffico circostante e ospiteranno attività di servizio, di vicinato, ristorazione, piccolo commercio ecc. con apertura anche serale. I tetti dei padiglioni saranno piantumati per trasformarsi anch’essi in luoghi dell’intrattenimento o di attività sociali come giardinaggio, ginnastica dolce, ecc. Saranno installati anche servizi per ciclisti come parcheggi per biciclette, spogliatoi, officine per cicloriparazioni.
Infine, all’interno del progetto, su esplicita richiesta dell’Amministrazione Comunale, è stato previsto uno spazio di circa 200 mq che Nhood propone venga destinato a funzioni di interesse pubblico. L’Amministrazione comunale sta verificando le effettive necessità di uno spazio di questo genere insieme con i Municipi e le associazioni, e anche le possibili modalità di una presa in carico, dato che la proposta di Nhood è di cederlo al Comune che ne diventerebbe responsabile sotto il profilo gestionale.
Tutti questi interventi corrispondono all’ambizione di trasformare un non luogo come piazzale Loreto in un’agorà, un luogo di incontro e di socialità.
Questo è l’aspetto sociale del progetto, non meno importante di quello ambientale. L’obiettivo non è semplice da raggiungere, data la grande eterogeneità dei quartieri che gravitano sullo spazio del piazzale, da Nolo con il suo ambiente anche culturalmente vivace a via Padova multietnica a corso Buenos Aires con la sua vocazione commerciale a Città Studi che vede con sospetto la prospettiva di trasformarsi in una nuova Nolo.
Nessuna di queste zone rivendica a sé l’attuale spazio del piazzale, tutte esprimono aspettative diverse circa gli esiti dell’intervento rigeneratore. La scommessa del progetto però è proprio questa, di trasformare Piazzale Loreto in uno spazio condiviso dove tutte le diversità possano incontrarsi e sentirsi accolte. L’obiettivo è di trasformare Piazzale Loreto in un luogo socialmente e culturalmente inclusivo.
L’ascolto del territorio
La dimensione partecipativa riflette l’approccio di Nhood verso i progetti di sviluppo. Loc 2026, sito in via Porpora 10, è lo spazio aperto per consolidare l’ascolto del territorio e informare la cittadinanza circa i contenuti del progetto. Lo spazio è stato aperto a gennaio del 2023 e ha ospitato incontri pubblici molto partecipati (altri ne ospiterà in corso d’opera) e presentazioni del masterplan con specialisti del settore. Inoltre, in fase di avvio del progetto sono state ascoltate le associazioni dei territori gravitanti sul piazzale. L’obiettivo è di gettare le basi di una comunità dialogante ancor prima della realizzazione della piazza.
La gestione della piazza e la questione della sicurezza
Il progetto di piazzale Loreto è un unicum: mai nessun operatore si era approcciato ad una tale iniziativa su una piazza già esistente. Nhood si è assunta la responsabilità di restituire alla città e a tutti i visitatori un luogo nuovo, migliorato, reso vivibile e in cui “stare” fermo restando che questa è una piazza pubblica, rimane di proprietà pubblica e sarà oggetto di una gestione unitaria secondo modalità di coordinamento pubblico-privato già sperimentate nel caso di piazza Gae Aulenti e Biblioteca degli alberi nel quartiere Isola.
È stato sollevato il timore che nello spazio della piazza proliferino bivacchi e comportamenti contrari alle regole della convivenza civile. In realtà, la progettazione ha avuto cura di limitare al massimo angoli ciechi e zone buie della piazza. È prevista l’installazione di un sistema di videosorveglianza con l’obiettivo di dissuadere e prevenire più che contrastare e allo stesso scopo concorrerà anche l’eventuale presenza di un servizio di vigilanza. Sopra ogni cosa, la sicurezza del luogo sarà assicurata dalla vitalità e intensità delle occasioni di incontro che la piazza rinnovata saprà esprimere.
L’impatto sulla viabilità
L’impatto sulla viabilità è stato monitorato con simulazioni e studi di fattibilità. Alla domanda se si potesse liberare spazio in piazzale Loreto per i cittadini senza pesare sulle condizioni del traffico questi studi hanno dato una risposta positiva.
Sono due gli interventi chiave: il primo è lo spostamento del carico di traffico che gravita su piazzale Loreto verso i bordi. Questo spostamento non dovrebbe creare disagi nelle vie interessate: l’uso delle auto è destinato a calare a seguito del cambiamento delle abitudini lavorative (diffusione dello smart working) e delle politiche dissuasive dell’uso dell’automobile perseguite dal Comune di Milano; inoltre, è previsto un intervento sulla semaforizzazione di quest’area che renderà il traffico più scorrevole. Questa riconfigurazione della viabilità automobilistica consentirà di recuperare 10.000 mq di spazio pubblico a beneficio di pedoni e ciclisti.
Il secondo intervento riguarda via Padova: il progetto recepisce l’ipotesi contenuta nel Piano del traffico della città antecedente al bando di trasformare parti di questa via in zone pedonalizzate o a traffico limitato e interviene in questo senso fino all’altezza di via Bambaia, creando le basi per una eventuale futura prosecuzione del tratto pedonalizzato. Tenuto conto di questo tipo di interventi, l’autobus 56 verrebbe deviato su via A. Costa all’altezza della rotonda di via Predabissi.
L’intervento sulla viabilità in corso Buenos Aires è fuori dai confini del progetto.
L’impatto sociale
Il progetto si inserisce nel tessuto urbano generando un impatto positivo sul territorio che è risultato pari a 4 rispetto all’investimento (per 1 euro investito 4 euro di impatto sul territorio). Questo dato è stato calcolato attraverso l’indicatore SROI (Social Return On Investments) uno strumento che trasforma in valori economici i benefici sociali generati da una data attività. La somma di tante considerazioni circa l’impatto sociale genera un valore economico equivalente ai benefici sociali considerati. Lo strumento non è immune da limiti ma è al momento l’unico di cui si può disporre per ragionare sul nesso tra investimento economico e impatto sociale. Gli indicatori di impatto sociale che sono stati considerati con questo strumento sono la sostenibilità ambientale, la creazione di nuovi posti di lavoro, l’incremento del valore immobiliare, l’aumento della sicurezza, i benefici per la salute pubblica.
In parole meno tecniche, l’intervento incoraggerà la mobilità dolce e trasformerà, come sopra ricordato, il piazzale in uno spazio di socialità, e in ciò consiste principalmente la positività del suo impatto sociale. In quanto gestore, l’ambizione di Nhood è di creare delle attività, degli eventi, dei momenti per stare insieme anche assecondando e supportando un utilizzo spontaneo di questo spazio, lontano da eccessi di progettazione. L’intervento darà inoltre vita, nell’ottica di una visione multicentrica della città, ad un altro punto di aggregazione (come sono oggi diventati la piazza delle Tre Torri e piazza Gae Aulenti) in grado di ricucire lo iato tra il centro e una parte della periferia milanese.
L’effetto gentrificazione
La gentrificazione, cioè a dire l’aumento dei valori immobiliari e del costo della vita con la conseguente espulsione di fasce di popolazione a reddito basso e medio, è un fenomeno in atto da tempo su questo territorio, riconducibile alla nascita di Nolo. Indubbiamente, l’intervento su piazzale Loreto corre il rischio di intensificare il processo. Ma ciò è nella natura di tutti i progetti di rigenerazione, l’abbiamo già visto accadere: l’intervento rigeneratore di un’area induce la proliferazione di interventi rigenerativi specifici di singoli stabili spesso più redditizi dell’intervento originario.
Normalmente i processi di gentrificazione vengono compensati con politiche pubbliche consistenti nella realizzazione di edilizia sociale, un tema oggi molto sentito a Milano e su cui l’Amministrazione comunale sta lavorando con la revisione del PGT (Piano di Governo del Territorio) attualmente in corso.
Le linee guida del concorso su piazzale Loreto non prevedono residenza, né tanto meno residenza sociale, non è in piazzale Loreto che questo tipo di compensazione potrà trovare attuazione.
La memoria storica di Piazzale Loreto e il tema della ridenominazione. La riprogettazione di piazzale Loreto è stato un compito complicato anche a causa della densità storica di questo luogo che andava in qualche modo rispettata. Si è cercato di farlo attraverso il recupero dell’idea di Agorà di cui prima si diceva. Il progetto però non si occupa in modo diretto di questo aspetto e non interviene su questa questione. Sappiamo tuttavia che essa è all’attenzione del Comune. Come ben si sa, c’è un monumento all’imbocco di via Doria che ricorda i 15 martiri di Piazzale Loreto ma esso è collocato fuori dal perimetro del progetto. Sicuramente, su questo aspetto è urgente una riflessione mirata a preservare il grande valore storico del piazzale, riflessione che non può che essere orientata dal decisore pubblico. In questa riflessione è compresa anche l’ipotesi di rinominare il sito, in conseguenza della sua riqualificazione. Avrebbe un senso, per tutto quel che si è detto, definirlo piazza e non più piazzale.
Una considerazione conclusiva
Questo progetto ha il pregio di voler contemperare gli interessi dei tanti differenti soggetti che gravitano sul piazzale Loreto.
Ha però anche una grande ambizione: aprire questo territorio ai flussi turistici che a Milano hanno conosciuto dopo Expo 2015 una forte crescita e hanno interessato anche aree recentemente riqualificate come Porta Nuova. È vero che Milano non può competere con altre città italiane per la ricchezza del patrimonio artistico ma può forse diventare sempre più attrattiva per la bellezza delle proposte urbanistiche legate alle nuove architetture. È quel che ci auguriamo anche per il nuovo Piazzale Loreto che verrà.
